LA SAISIE IMMOBILIÈRE DANS L'ESPACE OHADA: 4è édition

L’ouvrage sur « La saisie immobilière dans l’espace OHADA » est rendu à sa 4è édition, 6 ans après la 3^e édition parue en 2016. Une mise à jour était absolument nécessaire. C’est aujourd’hui chose faite avec la présente édition dont la densité singulière regorge plusieurs particularités. Les auteurs de l’ouvrage ont tenu, pour des raisons pédagogiques et didactiques, à maintenir sa structuration. Dans un style simple et suffisamment digeste, ponctué de précision et de clarté, l’ouvrage aborde la question dans ses différentes figures, en mettant en exergue ses particularités dans le cadre des procédures collectives d’apurement du passif et l’influence du droit des sûretés et du droit patrimonial de la famille sur la mise en œuvre de la procédure.

Suffisamment et abondamment illustré d’analyses doctrinales et jurisprudentielles, l’ouvrage intègre l’ensemble des questions posées devant les juridictions au titre des incidents et apporte, pour chacune d’elles, la réponse de la CCJA dans sa version actualisée, en prenant soin de mettre en exergue, toutes les fois que cela s’est avéré nécessaire, de nouvelles orientations jurisprudentielles.

Outil précieux pour l’Avocat, le Magistrat, l’huissier de Justice, les juristes banques et de microfinance, les universitaires et les étudiants, il est enrichi des modèles d’actes de procédures permettant à son utilisateur, au-delà des développements théoriques et jurisprudentiels, de se nourrir des méandres de cette procédure, pas toujours à la portée de tous.

La présente édition achève de se laisser séduire par ses annexes, constituées entre autres d’un extrait de l’Acte uniforme sur les Procédures simplifiées de Recouvrement et des voies d’exécution  et des textes nationaux en lien avec la procédure de saisie immobilière ;  mais surtout d’un ensemble important d’arrêts mettant en relief les tendances jurisprudentielles de la CCJA en matière de saisie immobilière et dont la consultation  permet à chaque acteur d’avoir sous la main, en temps réel, la référence jurisprudentielle de la plus haute juridiction communautaire sur une question donnée.

Les auteurs ne se contentent pas d’exposer, ils critiquent, prennent courageusement position et proposent des solutions concrètes. Il reste à l’utilisateur d’en faire bon usage, en prenant soin de l’adapter, lors de la mise en en œuvre de la procédure, à l’organisation judiciaire interne de l’Etat considéré.

Principales abréviations               v

Introduction       1

Chapitre : Mise en œuvre de la saisie immobilière            19

Section I Ouverture de la saisie immobilière        21

Paragraphe 1 : Acteurs  21

A.           Sujet actif : créancier poursuivant            21

B.           Sujet passif         33

1.           Débiteur tenu personnellement                34

2.           Tiers tenu « propter rem »          56

Paragraphe 2 : Assiette de la saisie immobilière 64

A.           Au regard des dispositions internes des Etats partie.       65

1.           Immeubles par Nature   65

2.           Immeubles par destination          66

3.           Immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent      66

B.           Au regard de l’Acte uniforme      67

C.           Disponibilité de l’immeuble, objet de la saisie    70

Paragraphe 3 : Créance et titre  73

A.           Créance               74

B.           Titre      90

Section II : Conduite de la saisie immobilière       106

Paragraphe 1 : Mise de l’immeuble sous mains de justice             107

A.           Poursuites dirigées contre le débiteur lui-même               107

1.           Débiteur en difficultés financières           107

2.           Débiteur en cessation des paiements.    124

a.           Les personnes chargées de la poursuite 124

b.           Le juge commissaire       126

B.           Poursuites déclenchées contre un tiers détenteur            131

C.           Effets du commandement et de la sommation   137

Paragraphe 2 : Préparation de la vente  146

A.           Cahier des charges          146

B.           Sommation de prendre communication du cahier des charges   155

C.           Eventualité d’une audience         162

1.           Intervention du procureur de la République        167

2.           Cadre des débats             169

3.           Compétence de l’arbitre              171

4.           Compétence du juge de l’exécution et du juge des référés           172

5.           Compétence des tribunaux de commerce            175

D.           Publicité en vue de l’Adjudication            175

Paragraphe III : Vente ou Adjudication    182

A.           Institution chargée de la vente d’immeuble         183

1.           Détermination légale de l’institution chargée de la vente             183

2.           Détermination conventionnelle de l’institution chargée de la vente

......................................................................................................................................................................................................... 186

B.           Pouvoirs accordés au poursuivant à l’occasion de la vente           189

C.           Enchérisseurs     191

D.           Formalisme entourant la vente d’immeuble        193

E.           Eventualité d’un report de la date de l’adjudication         195

F.            Eventualité d’une surenchère     199

G.           Acte d’Adjudication         203

1.           Nature juridique de l’acte d’adjudication              203

2.           Effets de l’adjudication  204

Chapitre 2 : Incidents de la saisie immobilière     207

Section I : Typologie des demandes incidentes    210

Paragraphe 1 : Incidents nés de la pluralité des saisies    210

A. Gestion de la pluralité des saisies        211

1.           Pluralité de saisies portant sur les immeubles distincts du même débiteur            211

2.           Assiette de la deuxième saisie plus ample que la première           214

3.           Assiette de la nouvelle saisie identique à celle d’une précédente saisie  216

B . Subrogation éventuelle du poursuivant fautif              217

1.           Cas d’ouverture de la subrogation           217

2.           Procédure de la subrogation       218

Paragraphe 2. Demandes en distraction 220

Paragraphe 3. Les demandes en annulation         224

Paragraphe 4 : Folle enchère      233

A.           Cas d’ouverture de la folle enchère         233

B.           Acteurs de la folle enchère          234

C.           Procédure de la folle enchère     235

D.           Incidences de la folle enchère    242

Section II : Pratique des incidents de la saisie immobilière            243

Paragraphe 1 : Formalisme          243

A.           Modes de saisine            243

B.           Délais    246

C.           Sanction de l’inobservation des délais et formalités         248

Paragraphe 2 : Recours 249

A.           Voies de recours contre les décisions sur les incidents de saisie immobilière        249

1.           Voies de recours ordinaires         249

2.           Voies de recours extraordinaires              259

a.           Tierce opposition            260

b.           Requête civile    261

c.            Recours en cassation     261

B.           Recours contre l’acte d’adjudication       264

1.           Action en annulation      265

a.           Fondement de l’action en annulation     265

b.           Régime de l’action en annulation             265

b.1.        Délai de l’action en annulation   265

b.2.        Juridiction compétente pour connaître de l’action en annulation              266

b.3.        Conditions de mise en œuvre de l’action en annulation  266

b.3.1.    Parties à la procédure    267

b.3.2.    Cas d’ouverture de l’action en annulation            267

b.4.        Effets du jugement d’annulation de l’acte d’adjudication 270

c.            Voie de recours contre le jugement rendu à la suite du recours en annulation     271

C.           Autres recours possibles contre l’acte d’adjudication.     272

Paragraphe 3 : Saisie immobilière et procédures suspensives d’exécution de droit interne               276

A.           Règles de droit antérieurement applicables         276

B.           Impact du droit OHADA sur les règles d’exécution préexistantes 277

Chapitre 3 : Distribution du prix 285

Section 1 : Mise en œuvre de la procédure de distribution du prix.          287

Paragraphe 1. Distribution amiable         287

A.           Créancier unique             288

B.           Existence de plusieurs créanciers             288

Paragraphe 2. Distribution par voie de justice.    291

A.           Délai de saisine de la juridiction compétente      291

B.           Instance en répartition du prix   291

1.           Conditions relatives à l’acte de saisine   291

2.           Audience de répartition du prix 292

3.           Décision au cours de l’instance en répartition du prix     293

4.           Décision sur la répartition du prix            294

Section 2. Rang dans la distribution du prix         295

Paragraphe 1. Immeuble appartenant à un débiteur in bonis      295

Paragraphe 2. Spécificités de la distribution du prix lorsque

le débiteur est en état de cessation des paiements          298

Conclusion générale       299

Annexes              303

Annexe 1 : Tendances jurisprudentielles de la CCJA en matière de saisie immobilière       305

Annexe 2 : Extrait de l’acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution  1063

Annexe 3 : Décret n°2013/234 du 18 juillet 2013 portant règlementation des annonces légales et judiciaires       1082

Annexe 4 : Arrêté conjoint n°347/MINJUSTICE/MINCOM du 23 septembre 2015 portant désignation des journaux et quotidiens nationaux autorises à recevoir les annonces légales et judiciaires et fixant les tarifs desdites annonces pour l’année 2016     1084

Bibliographie sélective   1087

Index alphabétique         1089